Без выходных:
09:00-21:00
Москва улица
Неверовского,дом 8
возле Метро "Парк Победы"
Телефон:
Главная \ ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ: ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ "АВТО-ШАНС XXI ВЕК"

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ: ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ "АВТО-ШАНС XXI ВЕК"

 

ООО «Межрегиональный центр экспертизы и оценки»

КПП 770101001 ОГРН 1087746333806 ИНН 7701775023

Адрес: г. Москва, ул. Семеновская набережная 2/1 стр.1

E-mail: ano.msc@yandex.ru Тел: + 7 495 771 58 31

_______________________________________________________________________________

 

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

  205/09/18  

 

Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости-нежилого здания, склада-ангара металлического арочного типа, площадью 602,6 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Неверовского, дом 8, строение 12

 Москва, 2018 г.

 

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ

 

г. Москва                                                                                 20 сентября   2018 года

 

В  соответствии с договором    205/09/18  от 17.09.2018 года, мною оценщиком ООО «Межрегиональный центр экспертизы и оценки» Истоминым А.А проведена  оценка рыночной стоимости объекта недвижимости-нежилого здания, склада-ангара металлического арочного типа,  площадью 602,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул.Неверовского, дом 8, строение 12.

Оценка  объекта  недвижимости   произведена по состоянию на 18.09.2018 года, после получения исходных данных от Заказчика, ознакомления с правовой, финансовой, технической документацией и информацией.

Оценка рыночной стоимости выполнена в соответствии с требованиями установленными Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", С  изменениями и дополнениями от: 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 24 июля 2007 г., 30 июня 2008 г., 7 мая, 17 июля, 27 декабря 2009 г., 22 июля, 28 декабря 2010 г., 1, 11 июля, 21, 30 ноября, 3 декабря 2011 г., 28 июля 2012 г., 7 июня, 2, 23 июля 2013 г., 12 марта, 4, 23 июня, 21 июля, 31 декабря 2014 г., 8 марта, 8 июня, 13 июля, 29 декабря 2015 г., 26 апреля, 2, 23 июня, 3 июля 2016 г., 29 июля 2017 года,  распоряжениями Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2014 года  №1744-р,  Федеральными стандартами оценки (ФСО №№ 1, 2, 3, 7) утвержденными приказами от 20 мая 2015 года, №№ 297-299, от  25 сентября 2014 года № 611, а также Сводом Стандартов Оценки Российского Общества Оценщиков (ССО РОО-2015).

Исходная информация, расчеты, копии документов представлены в соответствующих разделах Отчета, отдельные части которого не могут трактоваться самостоятельно, а только в связи с полным его текстом, с учётом всех принятых ограничений и допущений.

Проведенные расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная   стоимость   объекта недвижимости-нежилого здания, склада-ангара металлического арочного типа,  площадью 602,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул.Неверовского, дом 8, строение 12, по состоянию на  18 сентября  2018 года, составляет округленно, без учета НДС:

 

10 142 000  рублей

(Десять миллионов сто сорок две тысячи рублей)

Проведенные расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная   стоимость, объекта недвижимости-нежилого здания,  площадью 602,6 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Неверовского, дом 8, строение 12, по состоянию на  18 сентября  2018 года, составляет округленно, с  учетом НДС:

 

11 968 000  рублей

(Одиннадцать миллионов девятьсот шестьдесят восемь тысяч рублей)

 

Генеральный  директор  

ООО «Межрегиональный центр экспертизы и оценки»             А. Д. Головешкина

 

 

 

 

Оглавление

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ.. 2

 

1.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ... 5

 

2. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ.. 13

 

3.  МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ.. 15

 

4. МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЕ.. 20

 

5.ИДЕНТИФИКАЦИЯ  ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ И  ЕГО   ОКРУЖЕНИЯ.. 24

 

6. ОБЗОР СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОЛОЖЕНИЯ РОССИИ ВО 2 КВАРТАЛЕ  2018 ГОДА. 29

 

7. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.. 37

 

8. ОЦЕНКА   РЫНОЧНОЙ   СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ  ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ... 40

 

9.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ.. 49

 

10. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О  СТОИМОСТИ   НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ.. 50

 

11.СПИСОК  ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ... 51

 

 

1.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

 

1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

 

Заказчик оценки:

ООО «Авто-Шанс XXI век»

Юридический Адрес:  121293, г. Москва, ул. Неверовского, д.8ст12,

ИНН/КПП:7730589430/773001001/ОРГН: 5087746055502;

 Р/сч № 40702810838260019932; в ОАО «Сбербанк России», г Москва

К/сч № 30101810400000000225

БИК 044525225

Дата составления Заключения:

20 сентября   2018 года

Дата определения стоимости:

18 сентября  2018 года

Основание для проведения оценки:

Договор № 084/04/18 от 25.04.2018 г.

Объект  оценки:

Нежилое здание, склад-ангар металлический арочного типа площадью 602,6 кв.м., этажей 2, адрес: г. Москва, ул.Неверовского, дом 8, стр.12

Цель оценки

В судебных и иных целях предусматривающих использование данного вида стоимости.

Предполагаемое использование результатов оценки:

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости:

Нежилое здание, склад-ангар металлический арочного типа площадью 602,6 кв.м., этажей 2, адрес: г. Москва, ул.Неверовского, дом 8, стр.12, в судебных целях и  иных  целях, предусматривающих использование данного вида стоимости.

Вид определяемой стоимости:

Рыночная стоимость

При оказании услуг по настоящему Договору под «рыночной стоимостью» понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» (см. Ст.3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. №135-Ф3).

Оцениваемые права:

В предположении: Право собственности не обремененное правами третьих лиц

Обременения

В предположении: На дату оценки объект оценки не находится под арестом, не участвует в судебных разбирательствах, спорах, не обременен залоговыми обязательствами, на него нет притязаний со стороны третьих лиц, свободен от иных обременений, кроме указанных в балансе обязательств. По условиям Договора  оценивается только рыночная стоимость ангара без учета стоимости земельного участка под ним.

Сроки проведения оценки

18 сентября  2018 года-20 сентября 2018 года.

Порядковый номер Заключения, форма:

205/09/18  ,   форма письменная

Применяемые стандарты оценки:

Федеральные стандарты оценки (ФСО №№ 1, 2, 3, 7) утвержденные приказами от 20 мая 2015 года, №№ 297-299, от  25 сентября 2014 года № 611.

Стандарты и правила оценочной деятельности общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО РОО-2015)

Законодательная база:

Федеральный  закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", С  изменениями и дополнениями от: 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 24 июля 2007 г., 30 июня 2008 г., 7 мая, 17 июля, 27 декабря 2009 г., 22 июля, 28 декабря 2010 г., 1, 11 июля, 21, 30 ноября, 3 декабря 2011 г., 28 июля 2012 г., 7 июня, 2, 23 июля 2013 г., 12 марта, 4, 23 июня, 21 июля, 31 декабря 2014 г., 8 марта, 8 июня, 13 июля, 29 декабря 2015 г., 26 апреля, 2, 23 июня, 3 июля 2016 г., 29 июля 2017 года,  распоряжение Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2014 года  №1744-р,  Федеральные стандарты оценки (ФСО №№ 1, 2, 3, 7) утвержденные приказами от 20 мая 2015 года, №№ 297-299, от  25 сентября 2014 года № 611, а также Свод Стандартов Оценки Российского Общества Оценщиков (ССО РОО -2015)

 

1.1.1.Задание на оценку

 

Показатель

Описание или характеристика показателя

Дата оценки

18 сентября  2018 года

Объект оценки

Нежилое здание, склад-ангар металлический арочного типа площадью 602,6 кв.м., этажей 2, адрес: г. Москва, ул.Неверовского, дом 8, стр.12

Правообладатель объекта, субъект права

ООО «АВТО-ШАНС ХХI век»

Вид Объекта оценки

Нежилое здание

Точное  указание  на Объекты оценки, а также их описание (количество)

Нежилое здание, склад-ангар металлический арочного типа площадью 602,6 кв.м., этажей 2, адрес: г. Москва, ул.Неверовского, дом 8, стр.12

Цель оценки

В  судебных и иных целях, предусматривающих использование данного вида стоимости

Предполагаемое использование результатов оценки

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости:

Нежилое здание, склад-ангар металлический арочного типа площадью 602,6 кв.м., этажей 2, адрес: г. Москва, ул.Неверовского, дом 8, стр.12, в судебных и  иных  целях, предусматривающих использование данного вида стоимости.

Вид стоимости:

Рыночная

Балансовая стоимость   объектов недвижимости

н.д.

Итоговая величина  стоимости объектов

Округленная,  на дату оценки

Допущения и ограничения, на которых основывается переоценка:

1.Все факты, положения и заявления, не упомянутые в Заключении, не имеют силы. Приведенные условия могут быть изменены или преобразованы только при обоюдном согласии Оценщика и Заказчика. Среди изменяемых условий могут быть только юридические условия, относящиеся к описанию ситуации, в которой находится оцениваемое имущество. Независимость оценщика относительно выбора факторов, влияющих на определяемую стоимость объекта оценки в данном случае не нарушается.

2.В рамках данного  экспертного заключения оценщиками применяется стандарты оценки ФСО №1 («Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»), ФСО №2 («Цель оценки и виды стоимости»), ФСО №3 («Требования к отчету об оценке»), ФСО №7 (Оценка недвижимости) в соответствии с Приказами Минэкономразвития России с изменениями и дополнениями на дату оценки

3.Настоящее заключение  достоверно лишь в полном объеме и в указанных в нем целях

4.Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Имущественные права на оцениваемую собственность считаются полностью соответствующими требованиям действующего законодательства, если иное не оговорено специально.

5.При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки и на состояние собственности. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых. Оценщик не несет также ответственности за оценку состояния объектов, которая требует проведения специальных исследований.

6.Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать заключение  иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Учитывая цели оценки и необходимость использования ее результатов в рамках финансово-хозяйственной деятельности, Заказчик и Оценщик не гарантируют конфиденциальность настоящего заключения. Заказчик и Оценщик принимают условия не упоминать полностью или частично настоящее заключение,  где-либо, если это не связано с целями настоящей оценки.

7.Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на экономическую ситуацию, и, следовательно, на стоимость объекта. Информация, использованная в процессе оценки, представляется надежной, но Оценщик не гарантирует ее полной достоверности. Проведенный анализ и сделанные заключения не основываются на каких-либо предвзятых мнениях.

8. В соответствии с Заданием на оценку  оценивается только рыночная стоимость здания без учета стоимости земельного участка под ним.

9.Все допущения и ограничения, дополнительно возникающие в процессе составления  заключения будут перечислены в разделах  Заключения.

9.Экспертное заключение об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки.

Источник информации: Документы, предоставленные Заказчиком

 

Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике

Наименование

Описание

Полное наименование

ООО «Авто-Шанс XXI век»

Юридический Адрес:  121293, г. Москва, ул. Неверовского, д.8ст12,

ИНН/КПП:7730589430/773001001/ОРГН: 5087746055502;

 Р/сч № 40702810838260019932; в ОАО «Сбербанк России», г Москва

К/сч № 30101810400000000225

БИК 044525225

Источник информации: составлено Оценщиком по данным Заказчика

 

Сведения об оценщике

 

Наименование

Описание

Полное наименование организации

ООО «Межрегиональный центр экспертизы и оценки»

Реквизиты оценщика

ООО «Межрегиональный центр экспертизы и оценки»

ИНН 7701775023

КПП 770101001

  ОГРН 1087746333806 

Адрес: 105094, г. Москва, Семеновская набережная, д. 2/1 стр.1 

E-mail; ano.msc@yandex.ru

Тел: +7 495  771 58 31, по РФ 8-800-550-91-91

 

Сведения об юридическом лице  с которым оценщик заключил трудовой договор

ООО «Межрегиональный центр экспертизы и оценки»

105094, г. Москва, Семеновская набережная, д. 2/1 стр.1 

ОГРН 1087746333806, ИНН 7701775023

E-mail; ano.msc@yandex.ru Тел: +7 495  771 58 31, по РФ 8-800-550-91-91

Сведения об оценщике подписавшем Отчет

Истомин Александр Александрович

свидетельство о включении в реестр Российского Общества оценщиков,  № 002954 от 17 января 2008 года

Диплом о профессиональной переподготовке, ПП № 278065, выдан 20  сентября 2000 г. Международной Академией оценки и консалтинга, Диплом о профессиональной переподготовке, ПП № 608855, выдан 20  декабря 2007 г. Международной Академией оценки и консалтинга

Стаж оценочной деятельности – 22  года.

Полис страхования ответственности оценщика Страховая компания  ООО «Абсолют Страхование», полис 022-073-001808/18  от 05 мая 2018 года срок действия  по 04.05.2019, включительно, на сумму 1 000 000 руб.

Квалификационный аттестат оценщика  №007618-1 от 29 марта 2018 года.

Страхование ответственности Исполнителя (юридического лица):

 

Информация обо всех привлекаемых к проведению  переоценки и подготовке экспертного заключения  об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки

Не привлекались.

 

 

1.2.Сертификат качества                      

Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждает на основании своих знаний и убеждений, что:

-утверждения и факты, содержащиеся в данном заключении, являются правильными и корректными;

анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются моими личными, независимыми и профессиональными мнениями и заключениями;

-у меня  не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемых активах, и у меня  отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательств по настоящему договору) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом;

-оплата   услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;

-анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в заключении, соответствуют требованиям:

установленным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", С  изменениями и дополнениями от: 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 24 июля 2007 г., 30 июня 2008 г., 7 мая, 17 июля, 27 декабря 2009 г., 22 июля, 28 декабря 2010 г., 1, 11 июля, 21, 30 ноября, 3 декабря 2011 г., 28 июля 2012 г., 7 июня, 2, 23 июля 2013 г., 12 марта, 4, 23 июня, 21 июля, 31 декабря 2014 г., 8 марта, 8 июня, 13 июля, 29 декабря 2015 г., 26 апреля, 2, 23 июня, 3 июля 2016 г., 29 июля 2017 года,  распоряжениями Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2014 года  №1744-р,  Федеральными стандартами оценки (ФСО №№ 1, 2, 3,7,9) утвержденными приказами от 20 мая 2015 года, №№ 297-299, № 326 от 01 июня 2015 года, № 328, №611 от  25.09.2014 года,  а также Сводом Стандартов Оценки Российского Общества Оценщиков (ССО РОО-2015).

 

 

 

Оценщик                                                                                                        А. А. Истомин

 

 

1.3. Квалификация оценщика

 

Экспертное заключение  выполнил   оценщик:

Истомин Александр Александрович. Диплом о профессиональной переподготовке, ПП № 278065, выдан 20  сентября 2000 г. Международной Академией оценки и консалтинга, Диплом о профессиональной переподготовке, ПП № 608855, выдан 20  декабря 2007 г. Международной Академией оценки и консалтинга

Стаж оценочной деятельности – 22  года.

Квалификационный аттестат оценщика  №007618-1 от 29 марта 2018 года.

                            

1.4. Состав и качество оцениваемых имущественные прав:

 

Объект оценки принадлежит ООО «АВТО-ШАНС ХХI век». Согласно ст.209 ч.I Гражданского кодекса РФ, право собственности включает право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Настоящая оценка производится для определения рыночной стоимости права собственности на Объект оценки.

ГК РФ в ст. 130 закрепляет конститутивный признак недвижимости - неразрывную связь объекта с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба. Здания, строения и сооружения, как правило, прочно связаны с землей, т.е. относятся к объектам, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, которая находится на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данной недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

ЗК РФ предусматривает, что при переходе права на здание к новому собственнику к нему переходит и право в отношении земельного участка, которое именуется «правом на использование соответствующей части земельного участка», и даже предусматривает преимущественное право собственника здания на приобретение в собственность земельного участка (п. 3 и 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

В данном случае права на объект недвижимости, равно как и права на земельный участок принадлежат ООО «АВТО-ШАНС ХХI век».

 

Обоснование вида определяемой стоимости:

Для целей настоящего Заключения понятие «рыночная стоимость» соответствует опреде­лению, данному в ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где:

«…..под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

1.5. Законы, нормативные акты, использованные при проведении оценки

Гражданский кодекс РФ от 21.10.94. Часть 1-2.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", С  изменениями и дополнениями от: 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 24 июля 2007 г., 30 июня 2008 г., 7 мая, 17 июля, 27 декабря 2009 г., 22 июля, 28 декабря 2010 г., 1, 11 июля, 21, 30 ноября, 3 декабря 2011 г., 28 июля 2012 г., 7 июня, 2, 23 июля 2013 г., 12 марта, 4, 23 июня, 21 июля, 31 декабря 2014 г., 8 марта, 8 июня, 13 июля, 29 декабря 2015 г., 26 апреля, 2, 23 июня, 3 июля 2016 г., 29 июля 2017 года.

Распоряжение Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2014 года  №1744-р

 Федеральные стандарты оценки (ФСО №№ 1, 2, 3, 7, 9) утвержденные приказами от 20 мая 2015 года, №№ 297-299, от 25 сентября  2014 года №611, №327 от 01 июня 2015 года.

Свод Стандартов Оценки Российского Общества Оценщиков (ССО РОО-2015).

 

1.6. Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки

 

1.Свидетельства о государственной регистрации права на оцениваемые объекты недвижимости

2. Технические паспорта  зданий и сооружений

3.Поэтажные планы

4. Экспликации

См. в приложении к Отчету

Объем и глубина выполненного исследования соответствует критерию необходимости и достаточности.

 

1.7.  Анализ предоставленных Заказчиком документов

Осмотр объекта,  не выявил видимых расхождений с данными БТИ относительно применяемых материалов и планировок, поэтому на дату оценки выписки из технических  паспортов БТИ в части перечисленных параметров считаются достоверными. Вместе с тем следует учитывать отсутствие разрешительных документов на строительство объекта оценки.

Осмотр объекта выявил некоторые расхождения с данными БТИ относительно физического износа конструктивных элементов, поэтому указанный параметр будет уточнен при проведении оценки затратным подходом

Права на земельный   участок  не представлены.

Информация, содержащаяся в представленных Заказчиком документах совместно с личным осмотром объектов оценщиком, подтвержденным фотографиями, по мнению Оценщика, является достаточной для точной идентификации и установления количественных и качественных характеристик объекта оценки

Оценщик признает возможным проведение оценки на основа­нии заключенного Договора и Задания на оценку и предоставленных сведений. Выбор подходов и методов оценки будет осуществлен в соответствующем разделе  Заключения

Оценщик полагает, что объем и глубина выполненного исследования соответствует критерию необходимости и достаточности

Таким образом, Оценщик признает возможным проведение оценки на основа­нии заключенного договора, задания на оценку и предоставленных документов, с учетом принятых допущений.

 

1.8.ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ К
ПРИМЕНЕНИЮ В СООТВЕТСТВИИ С ФСО-1 РАЗД. II, III  

 

1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

2. Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

3. Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

4. Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

5. Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

7. Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

8. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

 

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности).

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход  совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

 

2. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

 

Нижеследующие существенные для оценки допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего заключения, подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, а также то, что все положения, результаты и заключения, не оговоренные в тексте, не имеют силы.

Экспертное заключение  об оценке был сделано при следующих общих допущениях:

1. Имущественные права рассматриваются свободными от иных обременений и ограничений, кроме тех, что специально указаны, определены и рассмотрены в заключении. Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов оцениваемых прав.

Рассматриваемые в заключении имущественные права, предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательных и нормативных актов федерального и местного уровня, кроме случаев, когда подобные несоответствия указаны, определены и рассмотрены в заключении. При этом Оценщик исходит из того, что все необходимые лицензии, ордера на собственность, необходимые решения законодательных и исполнительных  органов местного или федерального уровня на объект недвижимости, для которого произведена оценка, существуют или могут быть получены или обновлены для исполнения любых  предполагаемых  функций.

Имущественные права рассматриваются свободными от иных обременений и ограничений, кроме тех, что специально указаны, определены и рассмотрены в заключении.

2. Оценщик при проведении оценки исходил из предположения вакантного владения и наиболее эффективного использования объекта, как это требуется в соответствии со стандартом оценки.

3. Обязанность по идентификации объектов лежит на Заказчике. Расчеты стоимости выполнены Оценщиком на основании предоставленных Заказчиком данных о границах объектов. Оценщик не несет ответственности за неприменимость результатов расчетов в случае обнаружения некорректной идентификации объекта или его составных частей.

Оценщик не производил инвентаризационные обмеры объектов и не принимает на себя ответственность за таковые, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком. Выполненные Оценщиком некоторые обмеры ограничивались объемом и точностью, необходимыми и достаточными лишь для выполнения оценки.

4. Оценщик исходил из того, что все исходные данные, использованные им, были получены из надежных источников, являются точными и достоверными, и не проводил их проверки. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому, там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

5. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению или в случае обнаружения подобных факторов, если их невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычного визуального осмотра или путем изучения планов и спецификаций.

В заключении рассмотрены права землепользования в отношении лишь поверхности земли и не затронуты иные аспекты этой проблемы. Оценка не учитывала возможности присутствия вредоносных материалов и веществ на оцениваемых объектах, а также стоимости их удаления за пределы объекта.

6. Оценщик предполагал ответственное отношение собственника к объекту  оценки и должное управление им как в период проведения оценки, так и в будущем.

7. Оценщик предполагал соответствие объекта всем санитарным и экологическим нормам.

Экспертное заключение об оценке характеризуется следующими общими ограничительными условиями:

1. Настоящее заключение достоверно лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях, принимая во внимание все приведенные ограничения и допущения. Отдельные части настоящего заключения не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать заключение или любую его часть иначе, чем это предусмотрено в нем.

2. Стороны обязуются не воспроизводить и не распространять настоящее заключение в любой форме и в любом объеме без письменного согласия между ними. Оценщик сохранит конфиденциальность в отношении информации и документов, полученных от Заказчика, а также в отношении результатов оценки. Обязательства конфиденциальности не касаются общедоступной информации и не распространяются на обязанность Оценщика предоставить информацию в соответствии с законодательством России.

3. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости  объекта  оценки является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем заключении, и базируется на рыночной ситуации, существующей на эту дату. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или законодательные изменения, равно как и факты безответственного отношения собственника к объекту оценки, которые могут произойти после этой даты, отразиться на факторах, определяющих оценку, и, таким образом, повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

4. Экспертное заключение  об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости  прав собственности. Это не является гарантией того, что собственность может быть продана по цене, равной величине стоимости, указанной в отчете.

5. Заказчик принимает условие заранее освободить и защитить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска к Заказчику третьих лиц, вследствие легального использования ими настоящего заключения, если в судебном порядке не будет определено, что данный иск является следствием мошенничества, общей халатности и умышленных неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения настоящей оценки.

6. От Оценщика не требуется проведение дополнительных работ, кроме представленных в заключении, или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имущественными правами, связанными с объектом, иначе как по официальному вызову суда или в результате добровольного собственного решения.

7. По условиям договора и на основании задания на оценку  оценке подлежит: нежилое  здание, без учета  рыночной стоимости земельного участка под ним.

 

3.  МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

 

3.1.ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ

 

Экспертное заключение  об оценке выполнено в соответствии с положениями следующих нормативных актов и стандартов:

Законы, нормативные акты, применяемые при оценке

Гражданский кодекс РФ от 21.10.94. Часть 1-2

Федеральный закон от 29.08.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (с изменениями) на дату оценки (стр.2)

Налоговый Кодекс РФ, ч.1, ч.2 (с изменениями)

Применяемые стандарты оценочной деятельности

Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности: ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли  (МЭРТ) Российской Федерации. (стр.2)

Свод стандартов  СРО «Российского общество оценщиков». Оценщик является членом СРО «Российское общество оценщиков», чем обусловлено применение соответствующих стандартов (ССО РОО-2015).

Нормативные и методические  документы, перечисленные в данном разделе и по тексту Отчета, применяются в части, не противоречащей Федеральному закону от 29.08.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (с изменениями) и действующим федеральным стандартам оценки.

В соответствии с заданием на оценку в данной работе определяется Рыночная стоимость.

В соответствии с  ФСО №1 (раздел 5)   проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление  заключения  об оценке.

24. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

25. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

26. После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в заключении об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

27. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

28. По итогам проведения оценки составляется экспертное заключение  об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418) и федеральными стандартами оценки.

 

Виды определяемой стоимости

При использовании понятия «стоимости» при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

Рыночная стоимость

Инвестиционная стоимость

Ликвидационная стоимость

Кадастровая стоимость

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах

Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было

Платеж за объект оценки выражен в денежной форме

 Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

При изъятии имущества для государственных нужд

При определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества

При определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке

При определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал

При определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства

При определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

В соответствии с заданием на оценку в данной работе определяется Рыночная стоимость.

 

 

3.4. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

 

Федеральным стандартом № 1 (раздел III) «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», предусматриваются три подхода к оценке рыночной стоимости объектов оценки:

 

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход

12. Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

 

Доходный подход

15. Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

16. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

17. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

 

Затратный подход

18. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

19. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

20. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

 

Требования  к  проведению процедуры  согласования

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

 

3.5. Выбор подхода к оценке стоимости объекта недвижимости (Обоснование отказа)

 

В соответствии с ФСО№1:

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В процессе работы над определением стоимости  нежилого  здания  Оценщик пришел к выводу, что использование двух  из трёх существующих подходов (доходного и сравнительного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих  подходов  при расчёте величины стоимости объектов оценки и использовать только – затратный  подход.

 

Сравнительный подход опирается на сопоставление цен покупки и продажи объектов, сложившихся на даты оценки на подмосковном рынке  недвижимости.

Основания для отказа от использования сравнительного подхода:

- узкоспециализированное целевое нежилого здания – автосервис, мойка автомобилей.

- сами по себе объекты не могут быть использованы в качестве самостоятельных доходоприносящих объектов для собственника, поскольку все арендопригодные площади сдаются в аренду. 

- отсутствие объектов-аналогов в данной комплектации.

 

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность объекта оценки генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

В связи с тем, что оцениваемый  нежилой  объект не имеет соответствующих разрешительных документов на строительство и эксплуатацию планировать доходоприносящие потоки не представляется возможным в силу отсутствия гарантий на длительную эксплуатацию объекта.

 

Затратный подход в оценке стоимости объектов недвижимости предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

По мнению Оценщика, единственно  объективным и возможным подходом к оценке объекта   из трёх существующих можно считать затратный  подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает, в  данном случае,  наиболее точные и объективные результаты, с учетом совокупного  износа оцениваемого объекта.

 

 

4. МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЕ

 

Объект недвижимости - нежилое здание, склад-ангар металлический арочного типа площадью 602,6 кв.м., этажей 2, адрес: г. Москва,ул.Неверовского, дом 8, стр.12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5.ИДЕНТИФИКАЦИЯ  ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ И  ЕГО   ОКРУЖЕНИЯ

 

Описание состояния конструктивных элементов сделано в соответствии с личным осмотром, данными БТИ и Правилами оценки физического износа)

 

Первичный объект недвижимости (здание)

Характеристика

Местонахождение  объекта

г. Москва

Административный округ

Западный

Район

Дорогомилово

Адрес:

Ул.Неверовского, дом 8, стр.12

Общая площадь, кв. м

602,6

Строительный объем, м3

2 772,0

Средняя высота этажа

4,6

Тип здания

Нежилое

Этажность

2

Год ввода в эксплуатацию

2005

Группа капитальности

1

Техническое состояние на дату оценки

В рабочем состоянии

Кадастровый   номер

77:07:0006005:4904

Фундамент

железобетонные блоки

Стены, перегородки

Металлический профиль, перегородки-кирпичные , прочие

Полы

Бетон, плитка

Проемы

Двери металлические распашные

Отделочные работы

Наружная отделка - окраска

Внутренняя: частично окраска

Внутренние санитарно-технические,

электротехнические, слаботочные устройства

Центральные коммуникации: водопровод, канализация, электроосвещение

Прочие работы

Лестницы металлические

Дополнительная информация

Прочие неучтенные работы

 

 

 

 

 

ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Границы окружения. Окружение - территория, подверженная тем же влияниям, что и оцениваемый объект. Определяя границы, мы исходили из представления участников рынка о привлекательной для размещения экологически безопасных производственных предприятий, удаленности от центра города, доступности инфраструктуры, удобства подъезда, обеспеченности общественным транспортом.

Выводы о коммерческой привлекательности объекта

Объект расположен в  промзоне  и предназначен  для удовлетворения жителей района  в автосервисном обслуживании, мойке легковых автомобилей.

Названные  факторы повышает коммерческую привлекательность объектов.

Учитывая перечисленные факторы и характеристики объектов, коммерческая  привлекательность объектов оценивается как средняя.

Дальнейший анализ требует определить области сбора необходимой для выполнения оценки рыночной информации, в т.ч. об условиях продажи объектов недвижимости, для чего необходимо предварительно уяснить, в какие сегменты рынка вписан оцениваемый объект. При решении этой задачи мы исходили из принципа лучшего и наиболее эффективного использования, требующего выполнения четырех критериев: использование оцениваемых объектов должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносящим максимальную прибыль. Учет всех критериев позволяет выбрать из всего спектра возможностей то единственное использование объекта, которое обеспечивает максимальную величину его стоимости (такой анализ приведен в следующем разделе). Сам же спектр возможного использования оцениваемых объектов определяется тремя первыми критериями, в соответствии с которыми и дано описание интересующих нас сегментов рынка.

Физически возможные варианты использования. Рассматриваемый объект является объектом  коммерческой недвижимости.  Это обстоятельство диктует необходимость использовать объекты в соответствии с назначением.

 Законодательно разрешенные варианты использования. Объект расположен на землях населенных пунктов, выделенных для размещения  автосервиса.

 

 

6. ОБЗОР СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОЛОЖЕНИЯ РОССИИ ВО 2 КВАРТАЛЕ  2018 ГОДА.

Итоги первого полугодия 2018 года и перспективы российской экономики

 

По итогам 2017 г. российская экономика вышла из рецессии: рост ВВП составил 1,5%. При этом изначально прогноз министерства экономического развития (МЭР) предполагал экономический рост в 2,1%. Аналогичный сценарий, похоже, повторится и в текущем году: восстановление экономики продолжится, но планка 2,1% вряд ли будет достигнута, считает Анна Устинова, ведущий аналитик «КИТ Финанс Брокер».

«Недавний прогноз на 2018 г. от Минэкономразвития предусматривает рост экономики РФ в размере 1,6–2,1%, ранее ведомство прогнозировало рост в 2,1%. В результате пересмотра эта планка сохранила «статус кво», но только в качестве верхней границы диапазона. Сумеет ли российская экономика достичь указанный ориентир, зависит от совокупности как внешних, так и внутренних факторов. В частности, определяющую роль играют конъюнктура на сырьевых рынках, внешняя политика, а также эффективность структурных реформ в рамках поствыборной программы экономического развития РФ.

Меньше чем через месяц завершится первое полугодие 2018 г. – время подводить очередные промежуточные итоги. Текущие экономические реалии РФ характеризуются стабильными макроэкономическими условиями благодаря принятой бюджетной политике и действиям ЦБ РФ. Безусловно, нельзя не упомянуть позитивную конъюнктуру на рынке нефти (средняя цена нефти за период январь-май составила $65 за баррель). Следствием этого стал пересмотр параметров бюджета, дыра в котором может резко сократиться к концу году. Согласно принятому в первом чтении законопроекту об изменении параметров федерального бюджета на 2018 г. профицит государственной казны составит 0,5% ВВП. Напомним, ранее закон о бюджете предполагал дефицит в 1,3% ВВП.

Рост ВВП в I квартале 2018 г. составил 1,3% в годовом выражении, фактический показатель превысил прогноз МЭР, которое ожидало +1,1%. При этом в апреле ВВП даже ускорился до 1,7% г/г. Основной вклад в позитивную динамику ВВП вносит сектор услуг, кроме того, наблюдается оживление в строительном секторе.

Промышленное производство после снижения в конце прошлого года демонстрирует умеренное восстановление, темпы роста за период январь-март оцениваются в диапазоне 1,1-1,4%. Улучшение годовой динамики наблюдается в добывающей и обрабатывающей отраслях. О дальнейшем расширении промпроизводства сигнализируют и индексы производственной активности. Композитный индекс PMI в апреле вырос до 54,9 пункта.

На рынке труда сохраняется стабильная ситуация, безработица остается возле естественного уровня и составляет менее 5%. Наблюдается рост реальных заработных плат, но не у всех категорий граждан, прежде всего позитивные изменения касаются работников бюджетной сферы, подпадающих под президентские майские указы. При этом увеличение зарплат пока что оказывает незначительное влияния на рост потребления, оставляя без поддержки внутренний спрос, который восстанавливается, но скромными темпами. Кредитная нагрузка населения остается на высоком уровне: темпы роста розничного кредитования в 3-4 раза превышают номинальные темпы роста зарплат. Причем во многом это кредиты «от бедности», а не «средства для развития». При этом на рынке формируются широкие возможности для рефинансирования задолженности, что существенным образом снижает долю просроченных кредитов.

Инфляция в РФ находится на рекордно низких уровнях и оценивается в 2,4% годовых. За счет низкой базы во втором полугодии ожидаем ускорения роста потребительских цен к диапазону 3,7-4%. ЦБ РФ в свою очередь анонсировал завершение цикла снижения ключевой ставки в ближайшее время и переход к нейтральной денежно-кредитной политике. К концу года ожидаем размер ключевой ставки в коридоре 6,75-7% годовых.

Подводя итоги полугодия полугодия, помимо динамики макроэкономических параметров необходимо упомянуть и ряд реализовавшихся рисков для российской экономики. Во-первых, США объявили о новом пакете антироссийских санкций, характер которых совпал с нашим базовым прогнозом: «ограничения по инвестициям в суверенные долги РФ не вводятся, вводятся персональные санкции в отношении политической и/или бизнес-элиты». Применяя принцип «выбирая из двух зол меньшее», такой сценарий расцениваем как мягкий для российской экономики.

Во-вторых, в РФ состоялись президентские выборы, итогами которых стало формирование нового кабинета правительства, а также разработка «дорожной карты» российской экономики до 2024 г.

В частности, перед правительством стоит ряд амбициозных задач: войти в число пяти крупнейших экономик мира, обеспечить темпы экономического роста выше мировых при сохранении инфляции не выше 4%, сократить вдвое уровень бедности и др. И если вектор развития экономики РФ понятен, то инструменты достижения целей пока что не выбраны. Для реализации озвученных глобальных планов, безусловно, потребуется мобилизация ресурсов: финансовых, трудовых, административных, а также эффективные структурные реформы.

Текущее состояние экономики не обладает достаточным потенциалом для придания ей ускорения, а лишь способно сохранять стабильные темпы роста. Это подтверждают и оценки независимых экспертов российской экономики, к примеру, рост ВВП РФ на ближайшие 6 лет, по версии МВФ, составляет 1,5-1,7%. Таким образом, изменения в российской экономике неизбежны, а правительство сейчас, как тонко заметил Алексей Кудрин, — это «тигр, который готовится к прыжку, и мы в ближайшее время узнаем длину этого прыжка по тому, насколько прорывными и достаточно продвинутыми окажутся реформы».

Источник — Вести.Экономика

 

Экономическая ситуация в России в 2018 году

Мнения экспертов по поводу развития экономической ситуации в России в 2018 году кардинально отличаются. Оптимисты разделяют точку зрения чиновников и рассчитывают на возобновление роста. Пессимисты подчеркивают уязвимость отечественной экономической модели перед внешними вызовами, что может привести к новому периоду турбулентности. Содержание [скрыть] 1 Развитие экономической ситуации в России в 2018 году: мнения экспертов 2 Преграды отечественной экономики 3 Структурные реформы 4 Новое падение Развитие экономической ситуации в России в 2018 году: мнения экспертов Российская экономика восстанавливается после кризиса, что отражается на улучшении макроэкономических показателей. Согласно прогнозам экспертов МВФ, экономическая ситуация в России в 2018 году сохранит положительные тенденции. Рост отечественного ВВП ускорится до 1,44%, а инфляция приблизится к отметке 4%. Кроме того, показатели безработицы будут сохраняться на уровне 5,5%. Подобные оценки совпадают с прогнозами Минэкономразвития, где ожидают возобновление устойчивого роста экономики. Глава ведомства Максим Орешкин ожидает рост ВВП на уровне 1,5-1,7%. При этом реальные доходы населения вырастут до 2%, а рост инвестиций достигнет 2,2-3,9%. Несмотря на возобновление роста, Орешкин отмечает отставание темпов роста российской экономики, что связано с отсутствием необходимых реформ. Также эксперты отмечают другие факторы, которые будут сдерживать развитие отечественной экономики. Преграды отечественной экономики Глава Центра стратегических разработок Алексей Кудрин отмечает факторы, которые могут ухудшить экономическую ситуацию в России в 2018 году: Российская экономика сохраняет зависимость от нефтяных котировок, что остается основным фактором нестабильности. Фактически продолжает действовать старая экономическая модель, которая продемонстрировала свою неэффективность в период кризиса. Низкая эффективность институтов государственного управления, что негативно отражается на экономических стимулах. Демографические факторы создают дисбалансы для системы пенсионного обеспечения. Количество пенсионеров на одного работающего продолжает увеличиваться, что приводит к росту дефицита Пенсионного фонда. Действующие санкции ограничивают доступ к зарубежным финансовым рынкам. В результате российская экономика лишается ресурсов для развития. Кроме того, эксперты отмечают отток капитала, который будет ухудшать динамику отечественной экономики в среднесрочной перспективе. За первые 4 месяца 2017 года данный показатель достиг 21 млрд долл., что вдвое превышает динамику прошлого года.Рубль, экономика, рост, график В таких условиях ухудшение внешней конъюнктуры чревато новыми потрясениями для отечественной экономической модели. Без структурных реформ российская экономика не выйдет на устойчивую траекторию роста. Структурные реформы Представители Минфина отмечают ряд реформ, которые помогут улучшить экономическую ситуацию в 2018 году. Эксперты ведомства намерены снизить зависимость российской экономики от колебаний нефтяного рынка. Кроме того, Минфин намерен оздоровить финансовую систему и пересмотреть административную нагрузку на представителей бизнеса. Основная цель Минфина – обеспечить устойчивый ежегодный рост экономики на уровне 3,0-3,5%. Для этого ведомство планирует изменить действующие бюджетные правила, что поможет избавить экономику от нефтяной зависимости. Ранее львиная доля поступлений от экспорта энергоресурсов направлялась на финансирование расходной части, что создавало предпосылки для экономических кризисов. Представители Минфина предлагают концентрировать данные ресурсы для ускорения экономического роста. Кроме того, для устойчивого роста российской экономики необходимо модернизировать администрирование бизнеса и налоговую политику. При этом в Минфине планируют уменьшить нагрузку на добросовестных участников рынка и повысить собираемость налогов. Основным приоритетом Минфина остается снижение объемов теневой экономики, что значительно увеличит бюджетные поступления. Чиновники рассчитывают значительно улучшить инвестиционный климат, что обеспечит экономику необходимыми ресурсами для развития. Также в ведомстве обеспокоены недостаточной эффективностью госуправления, что приводит к дополнительным финансовым потерям. Несмотря на восстановление положительной динамики, эксперты не исключают возобновления кризисных явлений. Пессимистичный прогноз на 2018 год предполагает значительное ухудшение экономической ситуации. Новое падение Основным фактором, который может привести к реализации пессимистичного сценария, остается резкое снижение цен на нефть. Эксперты допускают обвал котировок до 40 долл./барр., что станет новым потрясением для отечественной экономики. Рубль, экономика, графики Несмотря на улучшение макроэкономических показателей, экономическая ситуация остается крайне уязвимой. Власти не создали фундамент для новой экономической модели, что может привести к повторению кризисных явлений. Более того, за 2015-2016 гг. чиновники использовали большую часть финансовых резервов, что существенно ограничит возможности правительства при очередном снижении цен на «черное золото». Будущий экономический рост зависит от продления условий по сокращению нефтедобычи, подчеркивают аналитики. Кроме того, намерение Китая и Индии активнее использовать электромобили приводит к снижению спроса на нефть, что будет препятствовать восстановлению баланса на рынке. В таких условиях стоимость барреля может обвалиться до 40 долларов и сохраняться на данном уровне в течение 2018 года. Экономическая ситуация в 2018 году будет сохранять положительную динамику. Рост ВВП достигнет 1,5%, уверены в правительстве, а инфляция замедлится до 4%. Для ускорения экономического роста необходима имплементация структурных реформ, что позволит снизить зависимость экономики России от внешних факторов. Новый обвал цен на нефть может спровоцировать реализацию пессимистичного сценария, который предполагает новый период кризиса....

 

 Подробнее: http://2018god.net/ekonomicheskaya-situaciya-v-rossii-v-2018-godu/

 

 

6. 1.ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ   МОСКВЫ  в  августе   2018 ГОДА

 

 

Консалтинговая компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги августа 2018 г.

В августе на продажу предлагалось 1107 объектов общей площадью 1 686 тыс. кв. м и общей стоимостью  253 млрд. руб., что выше показателя июля на 8% по количеству и на 22% по общей площади. 

Средневзвешенная цена за месяц в рублях оказалась ниже июля на 7% и составила 150 309 руб./кв. м.  Курс доллара в августе вырос на 5%, поэтому в долларовом эквиваленте цена снизилась на 2% и составила 2 274 $/кв. м. За год цены в рублях снизились на 16%, а в долларах – на 5%.

В целом, на рынке в августе к снижению цен привел некоторый рост объема предложения. Так как и за год и за месяц цены снизились как в рублях, так и в долларах, можно говорить о том, что период стагнации до сих пор не пройден и вряд ли осенью, несмотря на традиционное повышение деловой активности, стоит ожидать перелома этой тенденции.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 42%. Далее идут производственно-складские помещения (32%), помещения свободного назначения (14%) и торговые помещения (12%).

 

Рынок в целом

Все сегменты

Количество

Общая стоимость, млн. ₽

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, ₽/кв. м

Значение

1 107

253 480

1 686

1,52

150 309

К июлю 2018

+8%

+13%

+22%

+13%

-7%

К августу 2017

-6%

-13%

+3%

+10%

-16%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Торговая недвижимость

Объем предложения торговых помещений на продажу в августе 2018 г. по количеству снизился на 12%, а по общей площади вырос на 71%.  Всего на рынке экспонировалось 197 объектов общей площадью 202 тыс.кв.м. и общей стоимостью 35,0 млрд. руб.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 22 объекта общей площадью 5 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству вырос на 16%, а по общей площади - на 9%, при этом цена за месяц снизилась на 15% и составила 888 647 руб./кв.м. Снижение цены было вызвано началом экспонирования в августе дешевых объектов на Трехпрудном пер. (168 кв.м, 446 429 руб./кв.м), на ул.М.Ордынка (182 кв.м, 375 329 руб./кв.м), ул.Б.Полянка (323 кв.м, 278 207 руб./кв.м).

За пределами центра объем предложения по количеству снизился на 15%, а по общей площади – вырос на 73%, составив 175 объектов общей площадью 197 тыс.кв.м.  Существенный рост общей площади объяснется началом экспонирования крупного объекта на Сколковском ш. (56 498 кв.м, 102 659 руб./кв.м).   Цена на объекты за пределами центра за месяц снизилась на 20%  и составила 154 793 руб./кв. м. Снижение цен объяснялось началом экспонирования ряда дешевых объектов - на ул.Трофимова (882 кв.м, 88 400 руб./кв.м), Щелковском ш. (3 100 кв.м, 75 276 руб./кв.м),  Монтажной ул. (8 770 кв.м, 69 000 руб./кв.м), и Сколковском ш. (56 498 кв.м, 102 659 руб./кв.м). 

Судя по значительному росту цен за год и снижению цен за месяц по объектам в центре, речь может идти о продолжающейся ценовой коррекции, в то время, как за пределами центра цены остаются низкими как в краткосрочной, так и в среднесрочной перспективе.

 

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. ₽

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, ₽/кв. м

Значение

22

4 452

5

0,23

888 647

К июлю 2018

+16%

-7%

0%

-4%

-15%

К августу 2017

+69%

+88%

+67%

-8%

+21%

 

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. ₽

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, ₽/кв. м

Значение

175

30 458

197

1,12

154 793

К июлю 2018

-15%

+39%

+73%

+104%

-20%

К августу 2017

-4%

+57%

+101%

+107%

-22%

 

 

Офисная недвижимость

Объем предложения офисных помещений на продажу в августе 2018 г. вырос на 8% по количеству и сократился на 1% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 628 объектов общей площадью 710 тыс. кв.м и общей стоимостью 143 млрд. руб.

Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре, уменьшилось на 5%, а их общая площадь - на 19%, в результате чего объем предложения составил 87 объектов площадью 72 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по объектам в центре выросла на 22% и составила 445 978 руб./кв. м. Значительный рост цены был обусловлен выходом в августе целого ряда дорогих  объектов - на Крапивенском пер. (600 кв.м, 1 000 000 руб./кв.м), Цветном б-ре (1 000 кв.м, 612 000 руб./кв.м), ул.Валовая (1 513 кв.м, 804 360 руб./кв.м), ул. Мясницкая (1696 кв.м, 589 623 руб./кв.м), ул.Волхонка (6 412 кв.м, 640 023 руб./кв.м).

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц вырос на 10% по количеству и на 2% по общей площади и составил 541 объект общей площадью 638 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена на офисные  помещения за пределами центра выросла на 6% и составила 174 444 руб./кв.м. Рост цены был связан с уходом с рынка дешевых объектов - на ул.Херсонская (10 624 кв.м, 66 642 руб./кв.м), ул.Балтийская (15 006 кв.м, 66 600 руб./кв.м), ул.Шарикоподшипниковая (21 475 кв.м, 107 100 руб./кв.м), а также выходом в августе дорогого объекта на Яково-Апостольском пер. (10 308 кв.м, 575 899 руб./кв.м).

Исходя из ценовой динамики по объектам в центре за месяц и за год, можно судить о том, что спрос на такие объекты превышает спрос на объекты за пределами Садового кольца.

 

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисы внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. ₽

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, ₽/кв. м

Значение

87

32 061

72

0,83

445 978

К июлю 2018

-5%

-1%

-19%

-14%

+22%

К августу 2017

-24%

-33%

-49%

-33%

+31%

 

Офисные помещения внe Садового Кольца

Офисы вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. ₽

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, ₽/кв. м

Значение

541

111 373

638

1,18

174 444

К июлю 2018

+10%

+7%

+2%

-8%

+6%

К августу 2017

-10%

-28%

-28%

-19%

-1%

 

Производственно-складские помещения

 

Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в августе 2018 г. выросло на 46%, а их общая площадь – на 76%. Объем предложения составил 147 объекта общей площадью 547 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена производственно-складских помещений осталась на уровне июля и составила 64 589 руб./кв.м.

Объем предложения объектов свободного назначения в августе 2018 г. по количеству вырос  на  12%, а по общей площади снизился на 4%, составив 135 объектов общей площадью 228 тыс.кв.м.   Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения не изменилась и составила 174 917 руб./кв.м.

 

Производственно-складские помещения

ПСП

Количество

Общая стоимость, млн. ₽

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, ₽/кв. м

Значение

147

35 302

547

3,72

64 589

К июлю 2018

+46%

+77%

+76%

+21%

0%

К августу 2017

+84%

+127%

+105%

+11%

+11%

 

Помещения свободного назначения

ПСН

Количество

Общая стоимость, млн. ₽

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, ₽/кв. м

Значение

135

39 834

228

1,69

174 917

К июлю 2018

+12%

-4%

-4%

-14%

-0%

К августу 2017

-26%

-20%

-4%

+31%

-17%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Источник: http://rrg.ru/analytic/review/sale-august-2018

 

Резюме.

В целом, информация приведенная в данном разделе, поможет в выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объектов и корректировке цен аналогов.

Вывод раздела: приведенный обзор рынка коммерческой(индустриально-складской)  недвижимости  дает представление о тенденциях его развития, соотношении спроса и предложения на объекты различного класса качества, об ориентировочных ценах на производственную недвижимость. Предварительный анализ использования объекта оценки с использованием тестов на физическую осуществимость, юридические ограничения и прибыльность использования, показал, что  альтернатива его текущему использованию отсутствует, в то же время, текущее использование объекта является потенциально прибыльным.

 

7. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

Наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта и его и улучшений – это вероятное, законное, физически возможное, экономически целесообразное и финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей его стоимости.

Совокупность процедур отыскания и обоснование выбора варианта НЭИ из множества альтернативных вариантов использования объекта оценки, называется анализом НЭИ.

Анализ НЭИ объекта оценки проводится по критериям соответствия законодательству, физической осуществимости, экономической целесообразности и финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.

Алгоритм поиска варианта наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости состоит из пяти этапов:

составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень вариантов использования, которые «в принципе» могут быть реализованы на базе оцениваемого объекта недвижимости;

из составленного перечня исключаются те принципиально возможные варианты, реализация которых может встреть непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений;

на третьем этапе анализа НЭИ определяются возможности физической осуществимости вариантов, остающихся в перечне после процедур этапа 2. На этом очередном этапе из перечня исключаются варианты, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка. Из этого перечня исключаются также варианты, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства;

законодательно разрешенные и физически осуществимые варианты остаются в перечне потенциально возможных вариантов только в случае их экономической целесообразности;

на пятом этапе из экономически целесообразных вариантов выбирается вариант использования оцениваемого объекта недвижимости, обеспечивающий собственнику максимальную доходность и максимальную стоимость объекта оценки.

Отбор законодательно допустимых вариантов использования объекта оценки осуществляется на основе:

акта разрешенного использования земельного участка;

справки государственного градостроительного кадастра на земельный участок, выданной Службой государственного градостроительного кадастра г. Москвы.

Список соответствующих законодательству вариантов должен формироваться с учетом возможности изменения:

функционального назначения (возможные варианты использования: офисный, торговый, зрелищно-развлекательный, сервисный, производственно-складской, жилой и др.);

конструктивных решений (возможные варианты: ремонт, реконструкция, снос и новое строительство).

Для дальнейшего анализа из всех отобранных вариантов, Оценщик оставляет только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в кадастровой справке на земельный участок объекта оценки.

Требования к проверке каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на возможность их физической осуществимости.

Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из первоначально отобранных вариантов используются:

варианты, не требующие изменения конструктивных решений объекта оценки (вариант текущего использования, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и т.д.);

варианты использования объекта оценки, для определения возможности их физической осуществимости требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений.

Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта на  экономическую целесообразность.

Критерием экономической целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть возврат, равный или больший расходов на компенсацию затрат по содержанию, финансовых обязательств и начальных инвестиций.

Таким образом, все варианты использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как экономически целесообразные варианты.

Если вариант использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового варианта использования.

Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную доходность и наивысшую стоимость объекта.

Из всех экономически целесообразных вариантов использования, тот вариант использования объекта оценки, который обеспечивает собственнику максимальную доходность и максимальную стоимость, признается вариантом, отвечающим принципу ННЭИ объекта оценки.

Местоположение Объектов характеризуется инвестиционной привлекательностью.

По совокупности своих потребительских качеств оцениваемые Объекты в своем текущем состоянии представляют собой рыночный актив с приемлемым  уровнем  коммерческого потенциала (как при возможной продаже, так и при аренде).

Положительные характеристики Объекта:

местоположение привлекательно;

отличная транспортная доступность;

наличие  необходимых  инженерных коммуникаций.

ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, производственного назначения поэтому использование Объектов оценки в качестве жилого  не соответствует критерию юридической допустимости.

ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ

Объект оценки  относятся к объектам производственно-торговой недвижимости, обеспечивающих  производственную деятельность предприятия. Оценщик принял решение, что производственное и складское назначение объектов  соответствуют критерию максимальной эффективности и юридической допустимости.

ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Объект  оценки относится к объектам нежилого фонда, производственного назначения поэтому использование Объекта оценки в качестве объекта торговой недвижимости, как сопутствующей услуги, не  соответствует критерию юридической допустимости.

НАЗНАЧЕНИЕ объекта общественного питания

Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, производственного назначения поэтому  его использование  не соответствует критерию юридической допустимости.

Офисное НАЗНАЧЕНИЕ

Объекты оценки относится к объектам нежилого фонда, производственного назначения поэтому использование Объектов оценки в объектов офисной недвижимости  не соответствует критерию юридической допустимости.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного

Объект недвижимости представляет собой  помещения производственного назначения,  поэтому в рамках настоящего Отчета анализ НЭИ сводится к анализу земельного участка как застроенного.

Анализ наиболее эффективного использования  земельного участка с улучшениями

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися улучшениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.

Законодательно разрешенное использование

Целевое назначение объекта – нежилые помещения производственного  назначения для использования в качестве   автосервиса, мойки.

Физически возможный вариант использования

Как следует из характеристики оцениваемого объекта оценки, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, а также, учитывая техническое состояние, наилучшим с точки зрения физической возможности является – строительство нежилых зданий с нежилыми помещениями.

Экономически целесообразное использование

Использование объектов  недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на их содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость.

Максимально продуктивное использование

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений. Рассматриваемый земельный участок с улучшениями обеспечивает максимальную продуктивность в варианте застройки его объектами нежилого назначения. Иными словами объекты (земля + строения) максимально продуктивно могут быть использованы в качестве строительства нежилых зданий с нежилыми помещениями. С учетом вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы относительно потребительских свойств и наиболее эффективного использования объектов: по совокупности своих потребительских качеств оцениваемый объект представляет собой рыночный актив с умеренным коммерческим потенциалом (как при возможной продаже, так и при аренде).

Вывод: наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки, с учетом физической возможности, финансовой целесообразности, максимальной продуктивности и законодательно разрешенных вариантов использования – использование в качестве нежилых помещений производственного назначения.

 

 

8. ОЦЕНКА   РЫНОЧНОЙ   СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ  ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

 

При применении этого подхода стоимость объекта рассчитывается на основе определения затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

В практике оценки применяют следующие методы определения стоимости нового строительства:

- метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);

- метод укрупненных элементных показателей стоимости;

- метод единичных расценок.

При расчете стоимости оцениваемого объекта использовался метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечивающим приемлемую точность (порядка 15-20 %).

Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств  оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения (строения).

Общая формула для определения стоимости строительства затратным подходом (С):

PC = ВС*(1 + ПП)*(1- ФизИ)*(1 - ФункИ)*(1 - ВнИ)+Сзу                  

Где:

ВС - восстановительная стоимость улучшений (зданий, сооружений...);

ПП - относительная прибыль предпринимателя;

ФизИ - относительный физический износ;

ФункИ - относительный функциональный износ;

ВнИ - относительный внешний износ;

Сзу - стоимость прав на земельный участок;

 

8.1. Дефектная ведомость по объекту оценки

 

Перед расчетом физического износа на основании К ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа», Госгражданстрой, М., 1990 г., составлена дефектная ведомость по

объекту.

 

№ п/п

Наименование конструктивных элементов

Описание конструктивных элементов

Описание износа

№ таблицы ВСН 53-86(р)

Физический износ элемента    в %

1

Здание нежилое ангар

 

 

 

 

 

Фундаменты

ж/бетонные блоки

Трещины, увлажнение

4

40%

 

Стены и перегородки

Металлический профиль

Кирпичные стены и перегородки, прочие

Механическое повреждения облицовок (погнутости , вогнутости и т.п.) Повреждения на площади до 20%

Ржавчина на поверхности кровли, свищи, пробоины; искривление и нарушение креплений ограждающей решетки; большое количество протечек

43

45%

 

Каркас

металл

Мелкие трещины в местах сопряжения со стенами

 

35%

 

Полы

Бетон, плитка

Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м2 на площади до 25 %

Отсутствие отдельных плиток, местами вздутия и отставание на площади от 20 до 50 %

48,49

40%

 

Внутренние сантехнические, электротехнические и слаботочные устройства

электричество

Мелкие повреждения

69

30%

 

Источник: К ВСН 53-86(р), анализ Оценщика

 

8.2. Оценка стоимости земельного участка

 

Оценка земельного участка производится в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г № 568-р и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р.

В данном случае, с учетом принятых допущений, оценке подлежит право собственности на объект недвижимости.

 

8.3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

8.3.1. Расчет  рыночной стоимости нового строительства оцениваемого объекта

 

Ввиду то, что оцениваемое здание и его  части  не  потеряли  своей эксплуатационной пригодность, так же учитывая  соответствие проектного назначения лучшему и наиболее эффективному использованию, Оценщик считает наиболее корректным опираться на полную стоимость замещения.

При определении полной стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости Оценщиком использована стандартная методика приведения цен стоимости строительства, определенных в базисном уровне, к ценам на дату оценки. Базисный уровень цен,  определяется по укрупненным показателям стоимости строительства КО-Инвест «Складские здания и сооружения-2008), составленных в ценах, по состоянию на 01.01.2008 года. Для перевода от базисного уровня цен, к  действующим ценам на дату оценки  Оценщиком использованы общие региональные индексы удорожания строительно-монтажных работ для Москвы (1-й территориальный пояс, климатический пояс-2).

Расчетная формула определения полной стоимости замещения на дату оценки зданий на основе справочника КО-Инвест имеет вид:

 

ПСЗ = Со * О * Кобщ. * Кпр, где:

ПСЗ - полная стоимость замещения здания на дату оценки, руб.

Со - стоимость замещения единицы удельного показателя (1 кв. м. площади здания) в ценах 2008 года.

 

О - величина удельного показателя (площадь  здания).

 

Кпр. - прибыль предпринимателя (девелопера). Данный параметр отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с этим риск. Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для девелопера. Реализация строительных проектов в настоящий момент – высокорентабельный бизнес. По данным, полученным  от фирм-застройщиков и агентства «Rway», прибыль девелопера в расчетах стоимости строительства зданий и сооружений составляет 15 – 35 % затрат от стоимости строительно-монтажных работ. Для дальнейших расчетов она принята равной соответственно 29%, исходя из усредненного значения для (нежилых)производственных помещений г.Москвы. (Справочник СРД-22-2018)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таким образом, в расчетах использован коэффициент, отражающий прибыль девелопера, равный  1.32

 

Кобщ.- интегральный отраслевой индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) базисного периода (2008) к дате оценки (18.09.2018 г.) для Москвы.

 

Формула для расчета Кобщ. выглядит следующим образом:

 

Кобщ. = К2008  * К 18.09.2018 , где:

 

К2008-18.09.2018 - индекс изменения стоимости СМР с 2008  года по 18.09.18 (новый базисный период) составляет для Москвы – 2,407 (без учета НДС).

Источник – справочник КО-Инвест №104-2018

Таким образом, интегральный индекс удорожания строительно-монтажных работ на дату оценки составит:

Кобщ. = 2,407

 

 

8.3.1.1. Расчет стоимости нового строительства Объекта   оценки.

 

"Во исполнения требования  п.5 ФСО 3 (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности) оценщик пришел к выводу, о необходимости применения  справочника укрупненных показателей стоимости складских зданий и сооружений-2008.

В качестве аналога для оцениваемого здания  выбран  аналог по справочнику С4.01.052

Конструктивная система-11

Стоимость  1 кв.м. составляет: 7047 рублей

Площадь оцениваемого здания составляет: 602,6 кв.м.

Для перевода стоимости замещения от базовых цен 2008 г. на дату оценки необходимо использовать интегральный индекс удорожания строительно-монтажных работ. Согласно расчетам, интегральный индекс для оцениваемого объекта составляет: 2,407

 

Стоимость единицы площади объекта-аналога

в ценах 2008 г., руб/м2

7 047,00

Площадь  оцениваемого объекта, кв.м.

602,6

Индекс пересчета удорожания объекта  от цен 2008 г. в цены  2018 г.

2,407

Стоимость единицы объема оцениваемого объекта, в ценах   июня   2018 года.

16 962,00

Стоимость  восстановления объекта оценки, рублей

10 221 301,00

Стоимость восстановления объекта оценки, учитывая прибыль предпринимателя (32%), рублей

13 492 117,00

Стоимость восстановления объекта оценки, учитывая косвенные затраты, не включенные в смету (10%), рублей

14 841 329,00

Стоимость восстановления объекта оценки,  рублей (без учета НДС)

14 841 329,00

 

В соответствии с параметрами формулы, требуется расчет всех видов износа. 
Оцениваемое здание, построено  в 2005 году, и на дату оценки имеет возраст  13 лет. 
Для оценки совокупного износа применим метод эффективного срока жизни.

 

Расчет износа методом эффективного срока жизни.

 

Данный метод заключается в предположении, что потеря стоимости здания по причине износа (физического, функционального, экономического) пропорциональны его возрасту. Метод основан на осмотре объекта и определении соотношения «эффективного возраста» (Вэ- на сколько лет выглядит здание), и «срока экономической жизни» (Жэ- сколько лет объект недвижимости будет вносить вклад в стоимость имущественного комплекса, состоящего из него самого и земельного участка).

Это соотношение равно совокупному износу (Исов.), разделенному на стоимость нового строительства (Сстр.):

Общий износ объекта оценки определяется по формуле:

И сов.= Вээ х Сстр.                                      

Где, Исов – физический, функциональный, экономический износ;

Вэ – эффективный возраст;

Жэ – срок экономической жизни.

Сстр  - стоимость нового строительства

Физический износ - потеря эксплуатационных качеств.

Функциональное, или моральное, старение - потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом.

Внешний или экономический износ - изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения.  Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

Эффективный возраст здания численно равен хронологическому возрасту, умноженному на коэффициент, значение которого определяется величиной износа объекта недвижимости. Значение этого коэффициента больше единицы, если износ объекта превышает нормальный и меньше единицы, – если износ меньше нормального. Если здание обслуживается и ремонтируется с более высоким качеством, чем среднее для таких зданий в данной местности, то значение коэффициента будет меньше единицы и эффективный возраст будет меньше хронологического. Если здание обслуживается и ремонтируется с более низким качеством, чем среднее для таких зданий в данной местности, то значение коэффициента будет больше единицы и эффективный возраст будет больше хронологического. Точный расчет этого коэффициента вряд ли возможен, его значение или величина эффективного возраста объекта недвижимости – это результат экспертной оценки специалистов. По моему  мнению физический износ здания составляет  более 30  процентов, исходя из данных дефектной ведомости объекта.

Экспертное значение  физического износа  приведены в итоговой таблице. ["Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений" учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997г.].

В «Методике оценки внешнего износа» (автор к.т.н. Яскевич Е.Е, Москва – 2004 г), в таблице 1, приведены признаки внешнего износа, к которым относятся:

 (сохранена нумерация первоисточника)

 

Расчет устранимого физического износа (отложенного ремонта)

Расчет устранимого физического износа элементов конструкций произведен по методике VelMaster. Устранимый физический износ элементов и конструкций принят в соответствии с их состоянием согласно данным, указанным в Техническом паспорте БТИ,  в соответствии с информацией, полученной от Заказчика, экспертным мнением оценщика.

Расчет неустранимого физического износа

Нормативные сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих. 

К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов здания, нормативный срок эксплуатации которых совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.

Нормативный срок службы короткоживущих конструктивных элементов принят на основании ВСН 58-86(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социального назначения», издание Госкомархитектуры, 1990г.

Фактический срок эксплуатации рассчитан с даты  строительства здания.

Для расчета неустранимого физического износа долгоживущих элементов, требуется определить срок полезной экономической жизни объекта.

Полезная экономическая жизнь объектов оценки определена в соответствии с  учебно-методическим пособием по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. "Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений", Первый институт независимой оценки и аудита, Санкт-Петербург, 1997г. исходя из группы капитальности объекта.

В соответствии с информацией производителей быстровозводимых арочных конструкций, объект оценки имеет   нормативный срок службы  50  лет. (Данные БТИ) Эффективный возраст  здания принят равным фактическому возрасту.

 

Функциональный износ или функциональное устаревание вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.

Для решения задач настоящей оценки функциональный износ определен как “потеря стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а также качественными недостатками использованных материалов”. Такого рода недостатки могут быть как устранимыми,  так  и неустранимыми.

Устранимый функциональный износ

Аналогично физическому износу функциональный износ делят на устранимый и неустранимый. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

Для целей анализа мы определяем стоимость устранимого функционального износа как «затраты на реконструкцию, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта».

Мы не обнаружили факторов потери стоимости объекта вследствие применения  некачественных материалов, поэтому устранимый функциональный износ принят равным нулю.

Неустранимый функциональный износ

Неустранимый функциональный износ вызван несоответствием конструктивного решения сооружения современным стандартам. В своем классе качества объект удовлетворяет требованиям, предъявляемым помещениям соответствующего класса качества. Аналогичные объекты присутствуют на рынке, продаются, сдаются в аренду. Поэтому потери капитализации арендной платы в результате несоответствия требованиям не выявлено, исходя из чего неустранимый функциональный износ принят равным нулю.

Внешнее (экономическое) устаревание обусловлено месторасположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении. Настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

В «Методике оценки внешнего износа» (автор к.т.н. Яскевич Е.Е, Москва – 2004 г), приведены признаки внешнего износа, к которым относятся:

 

Признаки внешнего износа

п/п

Признаки внешнего износа для зданий и